物流园区（logisticspark）是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不一样的物流公司在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流公司的集结点。

　　物流园区在聚集各种物流服务提供商的同时，也为物流公司提供了一个良好的发展空间，推动了物流公司自身的发展。本为将这些推动作用归结为资金推动、技术推动、人才推动和信息化管理上的水准推动。随着中国物流园区市场的快速地发展，吸引了一大批投资者的青睐，2021年中国物流园区市场共发生2起投融资事件，投融资金额完成7.3亿元，2022年1-7月中国物流园区市场共发生1起投融资事件，投融资金额完成0.2亿元

　　2021年中国物流园区市场共有迅蚁和天地汇两家企业获得融资，投资方包括雷神资本、九合创投、联通、中信证券、盈实股权投资、启赋资本。

　　根据中国物流与采购联合会、中国物流学会发布的《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》多个方面数据显示，2018年，全国符合本次调查基本条件的各类物流园区共计1638家，比2015年第四次调查数据1210家增长35.37%。2015-2018年，我们国家物流园区个数年均增长10.7%。总体上，我们国家物流园区建设呈急剧扩张的态势。估计到2020年底我们国家物流园区数量规模达到1800个，预计2021年全国将有2217家物流园区。

　　根据中国物流与采购联合会、中国物流学会统计数据，2018年我们国家物流园区总数最多的前三名分别为山东、江苏和河南，分别为117个、102个、97个，而海南、西藏、青海等省区的物流园区总数还在10个以内。从物流园区运营数量上来看，2018年数量最多的省市前三名分别为江苏省、山东省和浙江省，分别为91个、86个和70个。物流园区作为产业集群空间集聚的外在表现，其规划布局与经济发展程度紧密关联。东部地区率先改革开放，推动经济持续迅速增加，物流园区规划建设起步早，物流园区多数进入运营状态。中西部地区随着近年来经济提高速度加快，物流园区进入规划建设加快速度进行发展期，园区数量显著增加。横贯东中西、联结南北方的物流园区骨干网络初具规模。

　　自1998年以来，我国的物流园区如雨后春笋一般地呈现在大众面前，物流园区数量直线上升，从最早的深圳第一家物流园区到现如今遍布各省的局面。尤其是在政府及企业逐渐重视物流园区的建设与发展，我国政府将建立物流园区作为其发展物流工作的重中之重。物流园区在政府的支持和鼓励之下得到了较好的发展，物流园区其覆盖面十分广阔，它分布在我国东西南北的各个疆土之上。另外，特别是在我国的沿海、沿河、沿江地区得到较好较快发展。

　　从总体上说，我们国家的经济中心城市的物流园区布局规划和运作应当遵循以下一些基本原则：

　　物流园区的布局规划必须基于为经济中心城市所在区域提供高效、便捷物流服务的思想，通过科学合理地规划建设物流园区，构筑高效率的区域现代物流体系，促进区域经济的快速和均衡发展。其布局规划应依据以下几点：一是满足经济中心城市及其经济辐射区域的制造业的需求，形成生产资料的供应和配送基地；二是服务经济中心城市及经济辐射区域的商业系统的要求，形成商业系统共同的货品储存基地和综合加工配送中心；三是为经济区域的物资转运提供快捷、高效的服务；四是通过利用物流园区独特的区位和综合交通网络优势，扩大经济区域的进出口贸易，增强经济区域的开放程度；五是通过发挥物流园区的物流服务辐射功能，满足经济区域对加工服务能力的较高要求。

　　目前，我们国家物流园区的布局规划大都按照行政区域来进行，这主要有两个方面的原因：一是我国现有的行业、部门和地区分割等体制性弊端；二是按行政区域规划建设物流园区在物流现状调研和规划数据的获得上具有便利性。

　　物流园区的服务区域划分原则应该是按“经济区域”而不是按“行政区域”进行，虽然经济区域和行政区域也许会出现某种重合和一致，但这完全是两个不同的概念。经济区域不像行政区域划分有着明确具体的界限，经济区域的界限是模糊的，是一条过渡带，这形成了经济区域的开放性。物流园区如果按行政区域进行划分，规划所需的资料更易于收集，并容易为政府所关注和支持，但强化了行政干预力量，往往会违背市场规律的作用，尤其是对物流园区这样的企业化组织来讲，市场化运作会受到严重制约。按经济区域发展物流园区则适应了生产力的发展，同时也体现了物流园区的完整性和开放性。

　　物流园区的布局规划必须以最小的代价，实现物流资源、物流服务能力的最佳配置，保证物流服务的供给能力、供给结构、供给质量与经济中心城市及其经济影响区域的工农业生产、高新技术产业高质量发展、商贸流通所要求的物流需求相适应。规划布局物流园区时，一方面一定要考虑物流需求在一些范围内的充分、有效和可持续性，另一方面必须促进现代物流的提供者能够发挥规模优势和专业化特长，努力降低经营成本，整合和协调物流系统原材料采购、运输、储存、保管、包装、装卸、流通加工、配送、物流信息等要素，以最小的付出，做到物流系统响应更快、服务水平更高，为客户物流服务的成本更低，实现物流需求与物流供给的均衡发展。能否吸引物流公司进驻物流园区是决定物流园区规划建设成败的关键，在确定物流园区的数量、用地规模和选址时，必须以物流现状分析和预测为依据，按物流需求量的大小，考虑影响物流公司布局的各种各样的因素，选择确定最佳数量、最佳地点和最佳规模

　　一个成功的区域现代物流系统发展规划中，必须使其每一个规划布局的物流园区对其服务范围内的各个经济部门有充分的影响力和辐射力，使经济区域内各部门通过物流园区的服务功能相互维系，各个物流园区间物流信息通畅、便捷，物流活动高效，每一个物流园区都能实现物流商品、物流服务的合理、高效、及时、准确地输入、输出和中转。为减少物流商品在途运输距离，减少流通环节，节约流通费用，要求规划布局的物流园区在与经济中心城市的总体布局和城市空间结构相协调的基础上，尽量靠近生产地或者消费地，以保证现代物流提供者以相对低廉的服务成本为生产商和消费服务商服务。

　　地域分布的均衡性要求每一个物流园区必须在经济区域范围内，按照区域物流需求与生产、消费能力相适应的原则，做到合理分工、科学定位、均衡分布，保证相邻物流园区辐射和影响区域不相重复和交叉，不能均匀撒网、功能雷同。

　　物流园区的布局规划应考虑吸引物流公司的入驻、缓解城市交通压力、减轻物流对环境的不利影响等多种因素，达到经济效益、社会效益和环境效益的统一。从而，一方面推动区域经济的持续发展，另一方面又为城镇和乡村居民创造良好的工作生活环境，满足区域经济可持续发展的要求。

　　物流园区规划同其他规划一样，具有一定的超前性，特别是我国现阶段规划建设物流园区，超前于我国物流中心、配送中心与物流业发展阶段，旨在引导物流中心、配送中心在空间上合理分布并为其未来发展提供较为可靠的用地保证。但任何盲目的、不符合实际的超前都会造成不必要的资源浪费，因此一定要坚持适度超前的原则，客观科学地认识区城物流业发展水平和发展前途，结合区域实际，合理确定物流园区的数量、用地规模以及建设费用、运营费用等各项资产金额的投入规模，使物流园区布局规划建设有计划、分阶段、分步骤进行。园区规划应与城市总体设计和土地利用总体设计保持一致，与其他有关规划相协调，符合城市用地空间的统一布局，满足地域合理分工与协作的要求。我国物流业跨行业、跨部门、跨地域的特性决定了物流园区用地涉及到多种城市用地类型，因此，在充分的利用已有仓储用地前提下，应处理好物流园区与其他用地之间的关系，避免不必要的用地结构调整和利益主体间的冲突。同时还应看到，现代物流业的发展水平是物流园区存在的前提和基础，目前我国现代物流业的蓬勃发展只局限于一些区域经济中心城市，许多中小城市对现代物流业和配送中心的说法都还很陌生，这些中小城市现阶段是否有必要规划建设物流园区应根据本城市发展的实际要和条件，结合物流园区规划建设的门槛深入充分地分析论证，避免物流园区的盲目规划建设。

　　规划建设物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。应该按照“由政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务，市场运作”的企业主导型市场化运作模式进行规划，政府要按照巿场经济要求转变职能，强化服务。逐步建立起与国际接轨的物流服务及管理体系。物流园区的运作以市场为导向，以企业为主体，在物流园区的功能开发建设，企业的进驻和资源整合等方面，都要靠物流园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境和周到有效的企业服务来吸引物流公司和投资者共同参与，真正使物流园区成为物流公司公平、公开和公正竞争经营的平台。

　　物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大、回收周期长，很难在短期内实现盈利，加上市场之间的竞争愈来愈激烈，因此物流园区的规划工作也愈发显得重要。根据国内外先进的物流园区规划经验和实践，通过对我们国家物流园区建设规划过程的理论研究和实践分析，总结出适合我们国家物流园区规划的流程。

　　主要包括物流需求分析、市场之间的竞争分析及物流实践分析等。通过定量与定性相结合的市场分析，了解物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施建设及服务竞争等情况，掌握区域经济发展所产生的现实的和潜在的运输、仓储、配送及流通加工等的物流需求量，根据地区长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。

　　根据物流园区服务对象的特征、辐射范围的大小、交易商品的行业特点、富有特色的服务和人文概念的精心设计等因素进行科学的战略定位。规划者在进行战略定位时，可采用SWOT分析法，对物流园区的整体优势、劣势、机会和威胁的分析。分析过程中，若空港、海港、公路货运站场等某类服务，在整个园区中占有较大比例，还一定要进行专项SWOT分析。

　　分析的最大的作用是帮助经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远大目标、各阶段建设目标和竞争策略，从而做准确的战略定位。物流园区规划过程中，可考虑以下几种竞争策略:充分的利用保税物流中心的功能，实现对进出口通关和行政管理的高效率；充分的利用和拓展现有的物流信息系统，打造强势的国际物流信息平台；充分的利用国际贸易政策，建立特色的欧美商品专业集散地，拓展国际物流业务；充分的利用现有入驻园区企业的优势和物流需求的特点，促进行业供应链的竞争力提升，集聚产业的物流，实现产业链的成型和优化。

　　物流园区的基本功能包括以下几个方面：综合功能:园区拥有储存、包装、装卸搬运、流通加工、运输方式转换、信息、调度、配送等功能，具有综合各种物流方式和物流形态的作用；专业功能:集装箱拼装箱功能、运输配装和中转功能、配送加工功能；集约功能:集约了物流主体设施和有关的管理、通信、商贸等设施；信息、交易功能:集中汇集物流信息，控制物流过程，实施集中管理；存储功能:通过集中库存可以相对降低仓库存储的总量，实现有效库存调度，从而能够充分的发挥仓储功能，减少工商企业对仓库的投资；运功能:有效集约公路、铁路、水运、空运，实现综合运输、多式联运的最有效转化；服务功能:包括生产、生活和停车服务几个方面，提供金融、保险、工商、税收、设施检修等全方位的配套运输车辆服务等，属于生产方面的辅助服务功能。因此，依据物流园区的基本功能，可大致分为仓储区、加工区、增值区、交易展示区、综合服务区、行政区、商业区、住宅区等功能片区。

　　物流园区功能设计时，主要是采用自顶向下的方法。首先确定物流园区的规划原则，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后对整个物流园区规划分为几个功能区域，如仓储区和综合服务区，决策者根据实际的需求，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积、引入相关设施、设备和信息系统。最后是对物流园区的核心流程进行定义和描述，流程包括:集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送、保税物流作业、空港/海港/铁路物流服务流程等。

　　根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，依据规划与布局的原则，考虑从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程与物流的密切相关程度，将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。同时，还要为园区的进一步开发做出相应的开发计划。

　　商业计划最重要的包含物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售/市场推广策略、投资收益及风险评估等概要分析。商业计划定制的目的，是让物流园区投资和经营管理者设计企业的业务模式和管理模式。

　　在完成以上园区规划步骤后，最终确定园区的经营模式。物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理形式。采取哪种经营管理模式，直接取决于开发建设模式。一般说来，采用政府主导的经济开发区模式和政企联合开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取管理委员会制；采用政府规划物流公司共同开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取业主委员会制；采用大型物流公司主导开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取经营管理公司制；采用物流（或工业）地产商开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取物业管理制。

　　从国内外现代物流园区规划建设运作的实践情况去看，其内部功能体系规划建设一般来说包括三个相互联系的阶段，即物流园区及其功能模块的布局规划、物流园区的现代物流信息系统规划以及物流园区的物流业务运作模式规划。物流园区及其功能模块的布局规划最重要的包含两个部分：物流园区及其功能模块的布局规划最重要的包含两个部分：一是物流园区空间布局的规划；二是各功能模块区的布局规划。前者包括的内容主要是物流园区数量的确定、物流园区规模的确定以及物流园区空间地址的确定，后者指对物流园区内部各功能模块和区域做定位和规划。

　　由于物流园区内部功能模块规划主要面向客户的物流服务需求，因此规划时首要的任务就是对客户的需求来做分析，结合物流园区周围辐射效应情况来细分市场和明确功能类型；其次是进行功能定位和模块规划，将单独的分散的物流服务模块整合和集成为一个完整的物流园区功能结构；再次就是对物流园区各功能系统来进行布局和放置，然后给出对规划方案的评价。

　　物流园区道路网的规划建设要适应园区的空间发展结构，满足园区的交通运行要求。物流园区的不同规模、不同服务对象以及不同的发展时期，对道路网有不同的要求，物流园区道路网规划布局要考虑以下几个原则：一是与园区用地布局相协调；二是满足园区交通需求；三是快速集散与适当分散原则；四是与城市整体路网规划相适应。

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